Рассказываем, что такое землеустройство, какие задачи выполняет и какое имеет значение
Землеустройство— это процесс, направленный на организацию земельных ресурсов и их рациональное использование. Рассказываем, как этот механизм работает в России.
Что такое землеустройство
Землеустройство представляет собой мероприятия по изучению состояния земель, планированию и организации рационального использования земель и их охраны, описанию местоположения и установлению на местности границ объектов землеустройства.
Согласно федеральному закону № 78 устанавливаются правовые основы проведения землеустройства в целях обеспечения рационального использования земель и их охраны, установления и согласования границ объектов на местности, создания благоприятной окружающей среды и улучшения ландшафтов, говорит управляющий партнер юридической группы «Клевер Консалт» Андрей Сидоренко.
Иногда землеустройство путают с кадастром, что неверно, поскольку они имеют разные, хотя и тесно взаимосвязанные функции. Землеустройство можно сравнить с «конструктором» территории, поскольку оно устанавливает правила, по которым землю можно делить, объединять, использовать под пашню или застройку— это сама территориальная организация (границы, планируемое использование). А кадастр фиксирует существующие объекты и права на них, то есть готовые детали «конструктора». Он направлен на учет и регистрацию прав на земельные участки, поясняет советник юридической фирмы INTELLECT, кандидат юридических наук Дмитрий Абросимов.
Эксперт поясняет, что для кадастра «единицей измерения» выступает земельный участок с точки зрения объекта права (объекта оборота), в то время как для землеустройства важна сама земля как «ресурс». Благодаря землеустройству обеспечивается рациональное планирование использования этого ограниченного ресурса. Например, можноли здесь строить или только выращивать сельхозкультуры, как организовать территорию, чтобы она не пустовала и не разрушалась.
По словам Дмитрия Абросимова, землеустройство проводится в обязательном порядке:
- при установлении или изменении границ объектов землеустройства;
- выявлении нарушенных земель, подверженных эрозии, подтоплению, заболачиванию, загрязнению;
- проведении мероприятий по восстановлению и консервации земель, рекультивации.
Значение землеустройства
Юрист, земельный аналитик Светлана Гринькова объясняет, что без землеустройства невозможно качественно управлять земельными ресурсами на уровне страны, региона и муниципалитета.
По словам эксперта, для компаний землеустройство важно как с точки зрения правовой безопасности, так и с точки зрения экономики проекта. Ведь землеустройство позволяет:
- понимать площадь участка, который будут развивать в рамках проекта, ограничения и режим использования территории;
- снижать риск споров о границах участка;
- готовить территорию к освоению, проводить изыскания;
- организовывать использование земель, особенно сельскохозяйственных;
- минимизировать риск претензий со стороны надзорных органов.
На практике это особенно важно для девелоперов, сельхозпредприятий, недропользователей, инфраструктурных компаний, логистических хабов.
Для граждан значение землеустройства обычно проявляется в прикладных вопросах:
- где проходят границы участка или территории, естьли наложения и пересечения;
- как используется прилегающая территория, не нарушаетсяли режим охраны земель;
- можноли законно использовать землю по назначению.
Во многих случаях именно качественно проведенные землеустроительные работы позволяют избежать многолетних споров с соседями, муниципалитетом или Росреестром, говорит Светлана Гринькова.
Объекты землеустройства
Объекты землеустройства— то, на что направлена деятельность землеустройства. Если говорить просто— все, что имеет границы на земле и требует организации, говорит Дмитрий Абросимов.
Светлана Гринькова поясняет, что на практике это означает, что землеустройство может проводиться в отношении:
территорий субъектов России. Речь идет о регионах— республиках, краях, областях, городах федерального значения, автономной области, автономных округах. Например, установление или уточнение границы между двумя субъектами;
территорий муниципальных образований. Это городские и сельские поселения, муниципальные округа, городские округа, муниципальные районы и другие муниципальные образования, предусмотренные законом. Например, описание местоположения границы муниципального округа;
частей территорий. Землеустройство может касаться не всей территории региона или муниципалитета, а ее части. Например, отдельной сельскохозяйственной зоны, территории традиционного природопользования, участка, подверженного эрозии.
Виды землеустройства
Андрей Сидоренко объясняет, что существует два основных вида землеустройства.
Территориальное (межхозяйственное). Оно направлено на образование новых, упорядочение и изменение существующих землевладений и землепользований, установление границ административно-территориальных образований, специальных фондов земель, а также отвод земель в натуре (на местности). Решает задачи, выходящие за пределы организации использования земель отдельного хозяйства.
Внутрихозяйственное. Оно связано с организацией рационального использования и охраны земли и средств производства, неразрывно связанных с землей, в конкретных сельскохозяйственных предприятиях. Включает разработку проектов организации территории, севооборотов, размещение производственных объектов и инфраструктуры в пределах уже выделенных земельных участков.
Территориальное землеустройство отвечает на вопрос, что и где находится в масштабе района; внутрихозяйственное— на вопрос, как именно конкретный хозяин будет использовать свой кусок земли, объясняет Дмитрий Абросимов.
Методы землеустройства
Для решения задач по контролю и сохранению ресурсов специалисты по землеустройству должны:
- собрать данные о состоянии земельного участка;
- составить план по его использованию;
- подготовить документы по выявленным свойствам почвы;
- зафиксировать четкие границы объекта.
К наиболее распространенным методам землеустройства относятся:
- компьютерное моделирование, когда создается макет будущего объекта;
- фотограмметрия, которая заключается в построении 3D-модели объекта с помощью фотографий;
- расчетно-конструктивное проектирование, с помощью которого проводятся расчеты, позволяющие понять, как обрабатывать почву, сколько нужно удобрений и так далее;
- экономико-математическое моделирование, помогающее на базе математических методов обнаружить причины изменения земель;
- аналитика и синтез, с помощью которых совершенствуются методы землеустройства.
Документы землеустройства
Эксперты объясняют, что результатом любой землеустроительной работы становятся документы. Это официальные носители информации, которые имеют юридическую силу. Все они в итоге попадают в Государственный фонд данных, который ведет Росреестр. Если документ есть в этом фонде, это означает, что он прошел экспертизу и на него можно ссылаться в суде, в спорах с соседями или при сделках с землей.
Карта (план) объекта землеустройства
Это документ, в котором как в графической, так и текстовой форме отражаются характеристики объекта землеустройства, включая его местоположение, границы и иные необходимые сведения: карта показывает, что это за объект и где он находится. Данный документ используется для фиксации пространственных параметров объекта землеустройства, объясняет Светлана Гринькова.
В тексте карты можно найти координаты этих границ, площадь, сведения о том, кто и когда проводил работы. Ст. 20 закона №78-ФЗ прямо определяет, что карта составляется с использованием геодезической и картографической основ, то есть опирается на реальные координаты. Важное отличие от межевого плана, который делают на один-два участка: карта-план часто охватывает целые кварталы, массивы земель или даже муниципальные образования, добавляет Дмитрий Абросимов.
Светлана Гринькова поясняет, что на практике документ используется, когда требуется обосновать и оформить изменения в территориальной организации. Для этого нужны:
- межевой план;
- проект межевания территории (ПМТ);
- акт согласования местоположения границ;
- план участка лесного фонда.
Схема землеустройства территории
Это уже документ стратегического планирования, который разрабатывают для целых регионов, районов или крупных муниципалитетов. Схема не содержит деталей, но зато показывает, как территория будет развиваться в ближайшие годы: где планируется жилая застройка, где— промышленность, где— сельхозугодья, а где— рекреационные зоны (парки, леса, водоемы). По сути, это «дорожная карта» для власти и инвесторов, поясняет Дмитрий Абросимов.
Проект землеустройства
Это самый детальный документ, который разрабатывают для конкретной территории, где требуется что-то изменить: перераспределить участки, проложить новую дорогу, провести рекультивацию нарушенных земель и так далее. По словам Дмитрия Абросимова, проект землеустройства содержит точные чертежи, расчеты, обоснования и технико-экономические показатели. Чаще всего с таким проектом сталкиваются сельхозпроизводители, когда делают внутрихозяйственное землеустройство, и крупные застройщики, когда осваивают новый микрорайон с нуля.
Что такое Государственный фонд данных и зачем он нужен
Это централизованный архив, куда обязаны сдаваться все результаты землеустроительных работ. Управляет им Росреестр (ст. 24 №78-ФЗ). В фонде хранятся карты-планы, схемы, проекты, отчеты об изучении состояния земель— все, что когда-либо было сделано в рамках землеустройства. Доступ к этим материалам открытый (за небольшим исключением для гостайны). Любой гражданин может прийти в территориальное управление Росреестра или направить запрос и получить копию документа на свой участок или на территорию, где он живет, говорит Дмитрий Абросимов. По мнению эксперта, это особенно полезно, когда в Едином государственном реестре недвижимости (ЕГРН) нет сведений о границах, а в старом архиве— есть. Фонд данных часто выручает в судебных спорах, когда нужно доказать, где на самом деле исторически проходила граница.
Светлана Гринькова добавляет, что роль Госфонда практическая. В его функции входят:
- хранение землеустроительных материалов;
- подтверждение ранее выполненных работ;
- использование сведений при новых землеустроительных, кадастровых и управленческих решениях;
- снижение риска утраты документов;
- обеспечение преемственности данных о территории.
Вопросы о землеустройстве
Нужноли землеустройство обычному дачнику?
Землеустройство может понадобиться дачнику, например, при уточнении границ участка, разрешении споров с соседями, переводе земель из одной категории в другую или при необходимости проведения работ по улучшению состояния земли (например, рекультивации). В остальных случаях оно может и не потребоваться, говорит Андрей Сидоренко.
Как узнать, естьли данные о моем участке в Госфонде?
Проще всего запросить в Росреестре выписку из ЕГРН. Если границы установлены— данные есть. Также можно направить запрос в территориальное управление Росреестра о предоставлении информации из Государственного фонда данных (это касается архивных карт и схем, которых может не быть в ЕГРН), объясняет Дмитрий Абросимов.
Что такое комитет по земельным ресурсам и какую роль он играет в землеустройстве?
В настоящее время отдельного «комитета по земельным ресурсам» как самостоятельного органа в структуре власти в России нет. Функции регулирования земельных отношений, включая землеустройство, распределены между федеральными органами исполнительной власти, органами субъектов РФ и местного самоуправления. Например, ведение Государственного фонда данных осуществляет «Роскадастр» и его филиалы, разъясняет Андрей Сидоренко.
Что будет, если не проводить землеустройство на сельхозземлях?
По словам экспертов, основные последствия могут быть следующими:
- неэффективное использование земель;
- деградация почв, эрозия, зарастание, заболачивание;
- потери сельхозугодий и снижение урожайности, что повлияет на численность и здоровье населения, способность самообеспечения продовольствием;
- многочисленные споры о границах и порядке использования территории, невозможность инвестирования и предоставления кредитов на покупку земельных участков;
- сложности с организацией производства и инфраструктуры (беспорядочные дороги, проезды, изоляция частных территорий);
- претензии надзорных органов при нарушении требований по охране земель.
Если речь идет о землях сельскохозяйственного назначения, отсутствие внутрихозяйственного землеустройства часто приводит к тому, что земля используется бессистемно: без учета рельефа, качества почв, водного режима и природоохранных ограничений. В результате собственник или пользователь несет и экономические потери, и правовые риски. Соблюдение правил землеустройства в интересах каждого гражданина, резюмирует Светлана Гринькова.