Самый населенный мегаполис Казахстана отличается высокой стоимостью квадратных метров. Причины кроются в недостатке земли, старых постройках и инфраструктуре.
Согласно данным официальной статистики, по итогам января Алматы остается лидером по стоимости жилья во всех трех сегментах, хотя столица становится все ближе по ценам: новостройки — 719 605 тенге за квадратный метр (в Астане — 715 416 тенге); вторичный рынок — 740 998 тенге за «квадрат» (в столице — 727 519 тенге); аренда — 5 976 тенге за квадратный метр в среднем (против 5 588 тенге в Астане).
Как сообщает Telegram-канал Qazaq Expert Club, эксперт в сфере строительства Диляра Сейтнурова выделяет две причины такой высокой стоимости жилой недвижимости в Алматы — недостаток участков и устаревший жилой фонд.
Почему не осваиваются новые участки.
Как отмечается в источнике, в Алматы новые участки для постройки либо отсутствуют, либо требуют дорогостоящего подведения инженерной инфраструктуры. «Подключение кварталов в “чистом поле” кратно увеличивает себестоимость проекта. В старых районах сети уже есть, но они полностью изношены и требуют перекладки — теплосети, водопровод, канализация», — сообщает эксперт.
Поэтому в основном идет процесс обновления старого жилищного фонда. Но и здесь есть свои сложности.
Обновление старого жилья обходится дорого.
Так как свободных земель под застройку в центральных районах практически не осталось, выходом становится реновация жилищного фонда — постройка новых домов вместо старых. Но в таком случае застройщикам приходится тратить в среднем на 20−35% больше денег, чем при строительстве на свободном участке. И это отражается на стоимости новых квартир.
При этом на конец 2025 года количество устаревших жилых объектов, не соответствующих требованиям сейсмостойкости, составляло 1 403 единицы (14 450 квартир) — почти все они представляют собой двухэтажные постройки, возведенные ранее 1980 года.
Также отмечается, что из указанных 1 403 ветхих домов 170 расположены на «красных линиях» и не подлежат стандартной застройке, а 255 подходят только для точечной замены. В итоге только 978 объектов считаются инвестиционно привлекательными.
«Тем не менее программа уже дает результаты. С начала ее реализации в 2021 году 1 752 собственника получили новое жилье. Только в 2025 году переселено 670 семей, план выполнен на 650. На месте 93 снесенных аварийных домов строятся современные кварталы с новой инженерной инфраструктурой», — сообщает Диляра Сейтнурова.
При этом отмечается, что других решений у мегаполиса практически нет: либо нужно уплотнять существующую застройку с сопутствующими последствиями, либо системно обновлять 1 403 дома с износом в 60−80%.
«Вопрос уже не в том, нужна ли реновация. Вопрос в том, кто и на каких условиях будет финансировать ее следующий этап: город, частный капитал или их комбинация», — заключает эксперт.
Другими словами, в Алматы отмечается недостаток земельных участков для нового строительства в центральных районах города, а реновации ветхих домов обходится дороже — в итоге все это влияет на стоимость жилья в мегаполисе.